| 【董藩教授】 |
2006-10-28 9:43:00 |
| 非常荣幸来到漯河，也非常感谢梦工厂的杨女士，安排好我们之后已经是凌晨1点多了，江先生是我国的管理领域的著名专家，他在美国从事相关业务有七年经验，回国国内，参加过三峡工程、西气东输等重大工程，这是第二次我很荣幸碰到他，我上大学的时候就看到了他写的文章。那时候是八十年代默契，按照会议的安排，我今天要跟大家谈谈房地产宏观调控，全是我个人的看法，可能不太适合报道，作为学术来讲，还是要讲自己的东西，讲自己的感受，不能说套话，我们就句说法，就是学术无良知，但是学术无限制，报道有禁区。请媒体朋友手下留情。 |
| 【董藩教授】 |
2006-10-28 9:44:00 |
一、关于前一段房地产宏观调控的评价
我先讲一个小故事，发生我在身上的真实的故事，春天的时候，草莓下来了，我下班之后，在大街上，有个卖草莓的，我想买点草莓带回家。然后卖草莓的人，因为前面有好几个人在买草莓，他一边在称草莓，一边在跟别人讲房地产，等别人走了之后，我就问，我说你卖草莓之前是干什么的？他说我是农民呀，我说你完全可以到大学里面当教授，他说我只是经常看北京大学的董潘教授啊。我的名字还挺响，他就是因为听到我讲的房地产宏观调控，之后就出现了一系列的问题。他说可以让我不拿钱拿草莓，这是我的唯一的收获呀。
你想买三环四环的房子找不到了在北京，去年2005年底的时候，一年的宏观调控，我写过内参，报给中央领导。当时我的说法是成绩是明显的，但是偏差是很大的。但是我当时有个担心，估计很快房价就会上调，因为一年来，大家处在观望的状态，需求没有消失，当发现房价没有下降的时候，该买的还要买。 |
| 【董藩教授】 |
2006-10-28 9:44:00 |
我从网上发布，据说领导们看完之后几天没吱声。为什么这么说？我们来看市场结果：
1、市场观望成潮，持续时间太长，成量急剧萎缩，处于相对停止状态。
2、从相对较长的时间看，需求没有受到太多的影响，反而有越来越大的趋向。 |
| 【董藩教授】 |
2006-10-28 9:44:00 |
从现在位置，估计40%在观望状态，这将近两年来，政策频繁出，在西方来讲，是不可思议的，而且感觉非常可笑。
这两年来，大家不停的讨论房产问题，最后终于明白，房地产投资只赚不赔，虽然有些人还处在观望状态，但是这种趋向很明显，这些随时可以冒出来，今年有些省份显示，购买力比去年同期上涨了30-40%，这说明有这样的苗头和迹象，今年大概是5-6%这个样子，上涨更要买呀，观望至少要付出8%的代价。 |
| 【董藩教授】 |
2006-10-28 9:45:00 |
3、行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分，甚至观点相左，既影响了宏观调控的效果，也扰乱了舆论。
建设部和央行之间财税之间想法一样吗？不一样，比如说建设部去年7、8月份房地产宏观调控不会出新的政策了，但是很快税务总局推出政策了。因为人家只要跟国家领导人说可以帮助你调控等等，接着就促成了新的观望。过了一段时间，建设部还得让市场稳定，结果税务总局又给他一个政策。这种争议看的出来，央行报告也不是随便出的。也是根据领导人的意思搞的报告。建设部和央行之间仍然是这样，在北京我也总提建议，说宏观调控8、9个部门搅在一起，没有牵头部门不行，现在是建设部牵头部门，但是跟其他部门比，是最低的一个部门。
而那些部门全部具有宏观调控的职能，发改委是老大，是综合调控部门。财政部和税务总局有财政政策职能，要钱我给你拨，国土资源部都有宏观调控政策，他可以对国民经济造成收放的影响。 |
| 【董藩教授】 |
2006-10-28 9:45:00 |
4、在行政问责制的压力之下，地方出现了一些认识上的误差
公布商品房成本涉嫌违法，我又把过去的观点拿出来，网上到处是骂我的，他骂我，不一定是我错了。 |
| 【董藩教授】 |
2006-10-28 9:46:00 |
5、舆论上有些混乱，各界不一致甚至矛盾的看法明显增加——
开发商对群众也有情绪，人家说了，我开发的房子是卖给富人的，你买不起不怨我，群众内部有房者和无房者之间也有差距，82%的人是有房子的，那么市场会缩水吗？不是的。还是要买房子的。开发商内部也在分化，有些开发商我是开发商，我是营利组织，我当然要赚钱，干吗要说我是暴利。
市场规定是你买出去就行，不管你买给谁？你们的火腿肠知道卖给谁了吗？不知道。有的开发商迎合政府，我要搞企业社会责任，但是企业责任这是政府在推卸责任，什么叫社会责任？社会责任是政府的事，让企业应力组织搞社会责任，人家遵纪守法就可以了。社会责任就是开发商该卖多少就可以了。 |
| 【董藩教授】 |
2006-10-28 10:21:00 |
学术界和外界之间冲突也是非常严峻的，我们有些观点都不敢说，真正搞房地产的没有几个人敢说除了我。（笑）
学术界内部争论也非常明显，我们经常也为一些观点发生争吵，当然我还是非常尊重别人的。
出现这样的局面我们怎么来解释宏观调控，所以我给出了那样的结论。
第一，我们只看到房地产规模增大，房价居高不下，因为是从系统论角度来看的，认为一直比较快就麻烦了，但是没有考虑到这个行业内部存在什么情况，供给很大，需求同样很大。为什么供给很大，是因为需求拉的。开发商傻吗？不傻，他自己的钱回收不来能行吗？开发商是猫，市场是老鼠。 |
| 【董藩教授】 |
2006-10-28 10:22:00 |
比如火腿肠正常是有储存期，人家排到商店里也有一个货架期，这个时间必须得卡出来，如果两年以后，可以认为市场上不好消化了。这个库存期和上架期是正常的。我们现在统计规定，字面的含义和统计规定之间产生了不对接的问题。所以老百姓也是这样理解的。“空置面积”并不等于卖不掉的面积，更不能简单地同“浪费”、“过剩”和“市场消化不了的面积”划等号。
广州前几年一直是供应过大。两年之后，广州市场上19%是卖不掉的，可能还包括一些公共设施的面积，如果这么算的话，市场上真的卖不掉的是很少的。在北京只要一推出来，一个项目一开盘，哗就完了。包括别墅，一天卖掉了32套别墅，市场非常好。我每天接到很多电话，说你认识很多开发商，能不能给我搞到一套房子？我说搞什么房子，开发商自己都很发愁。
我们整个面积实际上是可以进入流通领域的面积。是1亿两千万，是100多万套房子，有660个城市，每个城市有多少套房子呢？每个城市有1500套房子。是个很小的楼盘，市场供应紧张吗？漯河是很小的城市，如果只有一个楼盘在这里卖？当然有些楼盘也在卖，很多卖出去了。这个市场是很危险的。多亏大家处在观望状态，如果放到镇，每个市场只有20多套房子，很紧张啊。空置面积越小，市场关系越紧张，说明处在流通领域的面积越小了。因为房地产供应有特殊性，有单件性，即使这栋楼验收合格了，大家不会按照同样一个判断来接受，一定存在楼层朝向等问题。
北京有一套房子里面忘了设窗户了。有人买了房子之后不住，空着房子，不算你投资没收回来，不算过剩，这就像女同志家里有很多衣服，平时也不穿，这不能表明等于服装厂里衣服是过剩的。空置率在计算方法上再次出现严重的、令人不可思议的错误。
现行方法误用当年商品房竣工面积代替所有存量房屋面积，分母无意中缩小了十几倍甚至几十倍。按科学方法计算的2004年12月末大陆商品房空置率只有0.83%，商品住宅空置率只有0.77%；空置率数值其实不足1%。香港私人住宅2002-2004年这个指标分别为6.6%、6.8%、6.2%，私人写字楼2002-2004年这个指标是12.6%、14%、12.7%。大陆与香港差距巨大。 |
| 【董藩教授】 |
2006-10-28 10:22:00 |
任志强告诉我，他查了香港的计算方法，美国只有在居住区里有空置数据，香港的数据跟我一模一样。（图）合到一起是总体空置率，我算出来是0.77%，人家是5.4、5.7等等，是我们的7、8倍，这说明我们的市场是极端紧张得。因为香港只是一个城市，我们大陆面积广大，人口众多，情况跟他不一样，但是不管怎么说，说明差距很大，说明人家有这套方法，这印证了我的推断，说明我的公式是对的。
这是他私人写字楼的情况，一看情况就很清楚。（图）
在对高房价成因认识不够充分的情况下就认为：空置率已经太高，达到了26%，大大超过了国际公认的10%的警戒线，而房地产业投资规模持续居高不下，已经出现过剩风险或者是潜在过剩风险了。纽约时报等等他们说咱们的过剩了，房地产信贷情况非常紧张，他是根据国内人的看法、报道、数据写的报道，他不动脑筋。
日本为什么出现情况？是因为金融、土地出现问题，而我们国家跟他们不同。我们是有地自己开发赚钱，没有地就死掉了。世界上这么多国家，这么长的历史，为什么只有两三个说我们出现房地产泡沫呢？
现在是供求关系特别紧张，理论上讲应该是增加供给，压需求。过去不是这样，是压供给，越压供给房价越涨。如果有后续政策压住，一旦冒出来市场是非常危险的。 |
