探盘星光汇!售后返租的商铺能碰吗?

  来源:商都房谈发布日期::2019-03-13浏览次数:25338

摘要:位于建设路与嵩山路两条黄金主干道交汇处的


 

位于建设路与嵩山路两条黄金主干道交汇处的碧沙岗商圈,曾是郑州历史最悠久、最辉煌的商圈之一,承载了无数郑州人的回忆与骄傲。

它东连医学院,西邻工人文化宫,南望绿城广场,北接国棉老厂,碧沙岗公园、市委市政府等举步即达。然而这样一个繁华路段,却长期矗立着一个烂尾楼——中林国际。

烂尾多年,它将以何种面目呈现?能否给没落的商圈注入一丝活力?它的商铺值得投资吗?我们一起来揭秘!

 

一个碧沙岗,半部郑州史

从繁荣到衰退,碧沙岗商圈的命运与几家国棉老厂紧紧捆绑在一起。

1953年,国家确定在北京、西安、郑州、石家庄同时发展纺织工业。同年5月1日,郑州国棉一厂破土动工,次年建成投产。随后以“一年一个厂”的速度,五大棉纺厂相继建成。规模宏大的工业建设,吸引来了第一代数十万郑漂族,他们在这里工作,也在这里生活。

无工不富,无商不活。工业的发达带动了郑州西郊的商业繁荣,由郑州商业大厦、中原商贸城等组成的碧沙岗商圈,在当时的影响力堪比如今的郑东CBD。

 

然而时过境迁,在国企改制、商品经济兴起、城市产业转型升级的大背景下,棉纺厂经营下滑,居民消费力大不如前,曾经无比耀眼的碧沙岗商圈逐渐衰落。郑州商业大厦、中原商贸城在装修、管理、品牌、体验上并无新意,因而消费者日渐流失。

 

2010年郑州商业大厦倒闭。之后几年,嵩山路、建设路两条黄金干道便矗立着两大烂尾项目——郑州商业大厦和路口东北角的中林国际,这对难兄难弟隔路相望,成了“地标式”烂尾项目。

烂尾多年,涅槃为哪般

中林国际位于嵩山路东、建设路北、棉纺路南,曾是二七区重点项目,早在2010年就启动奠基仪式,两年后因资金问题陷入停滞,随后成为郑州市区知名烂尾楼。

 

繁华城心惊现烂尾楼,影响市容市貌,有关单位当然着急。经过多方协商,开发商陆续解决了证件问题,为了一扫往日的萎靡,项目改名星光汇,试图重新包装入市,但规划还是那个规划。

 

中林国际占地33.78亩,容积率6.6,总建面18.9万方,共规划5栋楼。住宅面积11.7万方,商住面积3.4万方,商业约3.8万方。

高容积率、筒子楼、没有绿化、四层底商、面积40-156㎡,可想而知中林国际的住宅舒适度如何了。不过当时一万左右的单价,投资的话或许还可以。

或许对中林国际来说,最能挽回颜面的就是星光汇商业了。

售后返租,看起来很美

星光汇目前在售B、C区格子铺,A区自持,其中B、C两栋2-4层通过连廊互通。

 

棉纺路有锦艺城,建设路有西元广场,中原路有中原万达,按理说中原区不缺集中式商业。从客流上看,锦艺城C区、西元广场即使周末也门可罗雀,说明商业过剩。
所以置业顾问一再宣称,星光汇定位为年轻态的情景体验主题商业街,是碧沙岗区域内唯一将“游乐场、美食汇、酒吧、艺术市集”融为一体的娱乐体验中心,填补碧沙岗商圈体验式商业空白。并且邀请德华新街的运营团队,从根本上让每一位投资者实现一铺养三代。

 看一下业态。一层:快时尚、西式快餐、品牌零售;二层:品牌零售、运动休闲、创意市集文创;三层:儿童零售、亲子游乐、教育培训、运动健身;四层:大型主题餐饮、娱乐休闲、电子竞技。

业态定位的思路不错,面积区间7—157㎡,但价格不菲。一楼外铺成交价7.5到8万,内铺成交价3.6到4.3万;二楼成交价3万左右;三楼成交价2.4万左右;四楼成交价:2.3万左右。

 

从置业顾问口中得知,星光汇采取了售后返租,十年托管的销售手段。前三年依次返还6%、6%、7%,共计19%一次性抵扣总房款,后七年按照实际租金9:1分成。

业内人士称,售后返租看起来很诱人,但也深藏风险。

从表面上看,开发商给出6%、8%、10%甚至更多点位的售后返租收益,但实际上,开发商早已通过提高商铺售价,将今后要付给投资者的利息预提出来,所以开发商返给你的收益,可能是你买铺的钱。

一旦三五年内商铺卖完,开发商已经可以套现离场,这时承租商背负着巨大的租金成本,是否能够经营10年?谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题,投资者的美梦就将破碎。

反过来说,开发商如果真想把项目运营好赚取长期利润,还会卖吗?从散卖商铺那天起,开发商就注定是不准备负责的,承诺售后返租也只是一个卖铺的噱头罢了。

目前,政府对售后返租只是行政法规上予以禁止,但并没有明确的法律条文,因而楼市中经常有此种情况存在,还望投资客擦亮眼睛。
商铺有风险,小心变“伤”铺

10年前,网购、物流还不是那么流行的时候,商品买卖主要靠实体店门面房。每个城市都有步行街,而且租金不菲,于是有了“一铺养三代”的说法。

专业人士称,随着“互联网+”深入社会各个角落,商品买卖渠道实现多元化,实体商铺租金连续走低是大概率事件。

此外,商铺经营极易受到冲击,马路改道、地铁施工、高架,甚至绿化都会影响商铺经营与租金。

当然,并非所有的商铺都不值得购买。有句俗话“住宅是小学生玩的,商业是大学生玩的”,足见投资商业的专业性与复杂性。
商铺这个领域,赔的概率远大于赚。

来源:商都房谈  责任编辑:王航

 

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