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邱学金:河南千业律师事务所业务主任
省、市律协房地产法律专业委员会委员

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　　《郑州市物业管理条例》（代拟稿）起草工作已经开始，邱学金律师作为起草工作小组成员向大家征询意见，各位网友对物业管理工作有什么意见及建议可以发表留言。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝＝＝请您参加郑州市物业管理调查问卷＝＝＝

商都房产网律师在线咨询

　你好。邱律师。我的问题也是美丽源的

发言人：穆先生

时间：2008年7月20日　　

前面也有我的邻居冀先生想你咨询了美丽源现在延期交房已经80天，合同约定的是90天以后可以主张万分之二违约金。或者退房。如果现在请求开发商现在就支付前面90天的违约金。法院会支持么。或者自90天以后。我有没有权利要求开发商每月甚至每天都支付违约金呢

你的工作地点是：郑州市经三路北段28号融丰花苑A座5层这里把。实在不行我们业主一起找你当面咨询集体诉讼的问题。谢谢你

暂未回复，请等待...

邱律师咨询电话：13938233637 　　

　接房时间遥遥无期该咋办

发言人：冀先生

时间：2008年7月20日　　

邱律师你好
盛润开发的房子交房时间为2008年4月30日，可至今房子也未通过五大主体验收，我可否先到法院起诉，要求盛润按月赔付，并且对盛润的商铺做抵压

邱律师回复	回复时间：2008-7-20 13:21:40
您好，这种情况可以通过诉讼的方式要求开发商承担相应的延期交房的违约责任。对于抵押房屋，由于抵押行为是双务行为，因此该诉讼请求提出是不适当的。
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　看到刚盖到二楼的房子

发言人：高菘

时间：2008年7月20日　　

看到刚盖到二楼的房子叫我心理好难受,决定不买了.开发商不给退首付,我该怎么办.

邱律师回复	回复时间：2008-7-20 13:19:35
您好，按照法律规定，如果开发商没有出现违约的事由，作为购房人单方面退房的，可能被认定为违约行为，而被开发商追究违约责任。由于不清楚您对房屋不满意的问题是出于什么原因，建议您明确一下，以便准确判断。
邱律师咨询电话：13938233637

　房产证问题

发言人：轻轻小路

时间：2008年7月19日　　

邱律师您好！
我最近买了一套二手商品房，房证是07年1月的，到现在未满5年，房产证上母亲的所有权是80%，她家二女儿的是20%，都有结婚，我想先签一下合同，五年后再过户，请问我怎样写合同可以保障我的权益？公证说是只有效两年。我可不可以让她做全权委托公证，让我弟弟做公证书上的委托人，这样的公证有效几年？谢谢。

邱律师回复	回复时间：2008-7-20 13:17:06
您好，对于房屋过户的问题，如果您想约定五年之后办理过户以规避税费，具有一定的操作性，可以通过约定违约责任或者以该房产办理抵押的方式进行规避。但是需要提醒的是，该房产产权所有的复杂性，五年之后对方能否办理依合同办理过户不能判断，如果操作您就需要承担以上风险。另外对于办理公证的期限，尚未见到针对公证书设定时间的规定出台。不知到您说的是否是委托期限，建议您通过电话咨询。
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　能办房产证吗？

发言人：张女士

时间：2008年7月19日　　

邱律师你好
我离婚前在前夫单位参加了房改房，离婚后在我单位集资了一套，已住进八年，最近我单位要统一办房产证，听说是按房改房办，请问我是否受影响？

邱律师回复	回复时间：2008-7-19 22:31:35
您好，按照目前的房改房政策，申请人不能有其他房产才能进行申请，但是通常情况下如果您已经取得房改资格并且交付房款的，不会有什么影响。
邱律师咨询电话：13938233637

　接房时间遥遥无期该咋办

发言人：冀先生

时间：2008年7月19日　　

邱律师你好
盛润开发的房子交房时间为2008年4月30日，可至今房子也未通过五大主体验收，我想让开发商给出具体的交房时间该咋办？未接房可否向法院起诉要求其支付违约金？

邱律师回复	回复时间：2008-7-19 22:29:52
您好，按照法律规定，对于开发商延期交房的问题，购房人除了解除合同或者要求其承担延期交房的违约责任之外，没有太好的办法解决。
邱律师咨询电话：13938233637

　商业贷款转公积金

发言人：月月

时间：2008年7月19日　　

你好，邱律师，我买房子的时候走的是商贷，现在想转成公积金，请问商业贷款转公积金有没有期限限制，有的说三个月以后，有的说一年以后？

邱律师回复	回复时间：2008-7-19 22:28:34
您好，各地有不同的规定，郑州市没有限制，如果您本身符合公积金贷款条件的，可以随时申请。
邱律师咨询电话：13938233637

　交房注意什么?

发言人：房民

时间：2008年7月19日　　

我的房子马上就要交房了,但房子存在的问题在此之前我已与开发商交涉过,开发商想让我把房子退掉,他们再卖出去,我不想退,因为现在的房子已升值,而且我急于入住,我该怎么办?钥匙我领吗?交房注意什么? 谢谢

邱律师回复	回复时间：2008-7-19 22:27:32
您好，这种情况应当要求开发商按照合同约定的条件交付房屋，并且提供《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》。
邱律师咨询电话：13938233637

　两套房子怎样算契税？

发言人：窦

时间：2008年7月18日　　

您好！我买了两间房子共144.05平方米；[上下4间]每个上下间是70.025平米。请问我按多少平米交契税？谢谢

邱律师回复	回复时间：2008-7-18 23:19:28
您好，应当按照房屋成交价、评估价或者房管局的指导价（三者孰高按照最高的缴纳）为基数缴纳。
邱律师咨询电话：13938233637

　我是博客工社的业主，被开发商骗了！！！

发言人：王女士

时间：2008年7月18日　　

目前，博客工社精装小区在交房验收时存在如下问题：
1、原来业主交的天然气初装费如何收取解释不明，并与天然气公司的解释出现矛盾冲突：KFS拿不通关于按老标准执行的文件说明（如政府文件、合理的发票原件、与天然气公司签署的合同等），其所提供的发票复印件、合同号在相关部门均查不出信息。
2、按正常程序，KFS和有关部门在验收时应有天然气管道入户的情况，但目前天然气管道仍未入户，也并没有说明以后何时如何安装管道，安装管道必须留人所产生的误工费如何处理。
3、在业主验房的时候，开发商拒绝提供《商品房面积测绘技术报告书》《竣工备案表》等相关文件。
4、装修质量达不到精装修的标准。虽然合同上没有关于具体装修标准的款项，但KFS在卖房时一再以400元/平米的装修标准来吸引客户，而且在装修选样时只能选择材料的颜色，且提供的精装选样单上只提供材料的品牌，没有具体的型号，很显然KFS在用概念愚弄广大业主。
5、室内装修情况大量存在如何问题：墙体粉刷色差较式、大量墙体局部空鼓、阴阳角不平、地板空鼓且地平没有找平、厨卫地砖墙砖空鼓情况严重、地板墙砖破裂情况严重、砖缝地缝处理不当、房屋四角层高误差较大、门窗倾斜、漏水、地板翘、电源缺地线、瓷砖大面积空鼓、墙体流坠，麻面严重、没有保温层、用极差劲的安全门(还算不上安全门)充当合同上写的“防盗门”………问题让广大业主极度不满。业主还质疑楼本身存在质量问题。

邱律师回复	回复时间：2008-7-18 23:17:47
您好，您的问题分别答复如下： 1、对于天然气初装费的缴纳，按照郑州市的规定，如果该房屋是2007年10月1日之后新建项目，业主不需要缴纳该费用。 2、如果合同约定房屋交付时，燃气应当安装到户，那么没有安装到户，因安装到户产生的误工费开发商应当进行赔偿。 3、对于房屋交付时开发商提供的文件及材料，除非合同有约定的要求提供备案表，否则开发商只需要提供《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》并且交付房屋具备交付条件即可。 4、对于装修质量房屋质量及开发商承诺履行瑕疵的问题，业主如果认为开发商存在违约行为的，可以积极的举证，通过诉讼解决。
邱律师咨询电话：13938233637

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