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邱学金:河南千业律师事务所业务主任
省、市律协房地产法律专业委员会委员

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　　《郑州市物业管理条例》（代拟稿）起草工作已经开始，邱学金律师作为起草工作小组成员向大家征询意见，各位网友对物业管理工作有什么意见及建议可以发表留言。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝＝＝请您参加郑州市物业管理调查问卷＝＝＝

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　老人的房产想出售，在交易的时候，是否一定要到场？是否能够委托子女办理？需要什么手续？

发言人：小马

时间：2008年7月24日　　

邱律师，你好，我母亲因为年龄大了，又是一个人生活，现在想把她的房产出售以后和我们一起住，请问交易的时候是否她一定要到场？是否可以委托子女办理？需要什么手续？谢谢了．

暂未回复，请等待...

邱律师咨询电话：13938233637 　　

　你好，按揭房转让的问题。

发言人：小龙

时间：2008年7月24日　　

一处房产，所有者交纳了首付并正在按揭，欲转让于我，但我没有一次性付清的能力，也只能按揭，那么采取什么办法呢？另外我需要支付给他多少钱呢？

暂未回复，请等待...

邱律师咨询电话：13938233637 　　

　这份协议是否能签？

发言人：小雪

时间：2008年7月24日　　

你好！邱律师，我最近想购买一套住房，开发商拿出的购房协议上面说竣工时间是2009年5月1日前后，你看“前后”是不是很模糊，协议是不是存在问题？我能不能签？谢谢，邱律师！

邱律师回复	回复时间：2008-7-24 21:24:14
您好，建议您要求在合同中明确约定开发商交房的日期，如明确到天，这样较为稳妥。
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　业主违约

发言人：小西

时间：2008年7月24日　　

业主不按合同行事

邱律师回复	回复时间：2008-7-24 21:22:51
您好，不知道您所谓的违约行为是指什么？可以明确以方便分析。
邱律师咨询电话：13938233637

　房屋交接问题

发言人：张女士

时间：2008年7月24日　　

邱律师您好：在购房合同“第十一条交接”中统一规定，双方进行验收交接时，出卖人需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但是在“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：的空格中，开发商填写了这样的内容：逾期超过7日，视为已经交付，买受人承担该商品房的风险责任、物业管理费用并承担违约责任”。现在开发商长期不提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，使房屋无法进行验收交接，由此产生的延期交房，应该由谁承担违约责任？

邱律师回复	回复时间：2008-7-24 21:21:36
您好，如果属于开发商不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，应当是开发商交付房屋不符合合同约定，相应的延期责任应当由开发商承担。
邱律师咨询电话：13938233637

　房产评估问题

发言人：刘

时间：2008年7月24日　　

邱律师：您好! 我有一套房需商业贷款转公积金贷款，房屋评估机构要收取一定的费用，我想请教一下，郑州现行的房屋评估收费标准是多少，收取千分之五是合理的吗？

邱律师回复	回复时间：2008-7-24 21:16:22
您好，房屋评估费属于市场调节价，各评估单位收取的费用不一致，您可以到当地物价局具体咨询。
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　我有十万怎么买房因为我要结婚

发言人：白云风

时间：2008年7月23日　　

你好邱律师我要结婚想买个房子现在就有十万怎么买呢我是外地的还没有固定的工作能指教吗

邱律师回复	回复时间：2008-7-23 22:48:50
您好，这种情况可以通过商业贷款的形式购买房屋，建议详细咨询银行。
邱律师咨询电话：13938233637

　住宅房房出售

发言人：李

时间：2008年7月23日　　

我于2006年底买的帝湖王府的一套住宅房子，现在想出售，可以不可以，交易税怎么算。

邱律师回复	回复时间：2008-7-23 22:47:59
您好，可以转让该房屋，如果房屋时间不足五年，需要缴纳5.5%营业税、视房屋不同面积按照2或者4%缴纳契税、按照房屋转让差额或者房价的1%缴纳所得税、按照千分之零点五的标准缴纳印花税。
邱律师咨询电话：13938233637

　经济适用房交易和产权

发言人：刘女士

时间：2008年7月23日　　

您好，邱律师，请问经济实用房能否上市交易，产权是多少年？

邱律师回复	回复时间：2008-7-23 22:44:38
您好，经济适用房产权没有年限限制，按照目前的政策，经济适用房应当年满五年之后才能出此上市交易。
邱律师咨询电话：13938233637

　交房时水电不通，电梯也不让用

发言人：蝈蝈

时间：2008年7月23日　　

邱律师你好，我们今天六月底交房，交房时水电都没有通，但开发商事前没有通知业主，就进行了交房手续，到现在过了二十来天，水电终于通上了，可电梯还是不让用，据说是还没有通过上级部门验收，而我们装修急需用电梯，如果不用的话，光搬运费就一千多块，而开发商和物业却推来推去，一直说协调，一直没有结果。合同上说的很清楚，交房时要水电全通，设备验收合格，请问这种情况下我们该怎么办？

邱律师回复	回复时间：2008-7-23 22:43:24
您好，您的情况应当属于房屋尚不具备交房条件业主就提前接收房屋的情况，这种情况很难向开发商主张相应的损失，建议和开发商协商解决。
邱律师咨询电话：13938233637

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